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众创空间行业群雄逐鹿 未来发展要定位清晰
发布时间:2020-11-20

   中国众创空间群雄逐鹿 存在行业虚高问题  陈伟从事商业地产行业多年,具有丰富的商业地产实务经验。从今年年初开始,他便开始在杭州、上海等地谋划运作众创空间项目,期间也曾多次到美国的旧金山、洛杉矶等地考察。作为17期沙龙的主讲嘉宾,他对众创空间有着深刻的了解。
  在陈伟看来,现在众创空间的发展如果用土话说是一窝蜂,说点洋词就是群雄逐鹿或者全面爆发的节奏。“全国做这个的非常多,大到像北上广,包括省会城市,甚至一些县里面也有,说明它很热。我们去美国考察过程中,硅谷里有一个华人天使投资俱乐部,接待了很多国内考察的众创空间题材的团队。据他了解,有不下三家要在全国开一百家连锁规模众创空间的题材。”陈伟介绍说。
  不过他认为,目前也存在一些问题,现在形式化的东西比较多。按照投资人角度考虑,现在这个行业有点虚高。一方面,大家投身这个行业,却没更多思考这个行业内在的东西;另一方面,对创业多产生估值的偏高。


众创空间运营本质是风险投资 资源整合很关键
  通过一段时间的介入众创空间项目,在此过程中,陈伟也遇到了很多困难,同时也对此有了更加深入的了解。他认识到,创空间运营本质上是做风险投资,不是单纯在做物业租赁。如果做好众创空间,几个方面的资源整合很关键。
  他认为,众创空间现在核心的东西是孵化。这需要多方资源的整合,将创业团队、投资团队、服务团队、导师团队以及其他一系列的配套服务,整合到一起,才能形成良性循环。创业团队看中众创空间项目的是其投资能不能跟上。投资的跟进,需要把投资团队整合起来,就是不同投资方向、不同投资理念、不同投资阶段的一些投资要进行组合,为创业团队提供针对性服务。
  更主要一个方面是服务,在经营、运营当中的辅导应是经常性的,而非走马观光式、作秀的辅导。目前,中国的服务存在一个现象就是走秀,大咖们在做讲演和宣讲,却没人踏踏实实的跟进一个创业团队去孵化和指导。每个创业项目、每个创业团队均不一样,同样一个项目团队之间差异化的东西,需要的服务也不一样,所以需要的是一对一服务和辅导。
  再有就是务实,以点带面得去做。要踏下心来,做出一两个比较专业的项目,把这些东西理顺了、规范了,投资一个团队、引入一个团队就要对这个团队负责,慢慢你的口碑、体系和专业度会建立起来。这跟商业地产是一脉相通的,未来也才会有专业化的思考。



公寓写字楼与众创空间有机结合 但并不能根本去化
  说到公寓产品和众创空间的结合问题,陈伟指出,两者之间借鉴点就是运营模式是否能有机结合,从商业地产运作角度考虑找一个结合点,也就是公寓产品定位的问题。 “一方面,众创空间需要公寓类的产品提供一个什么样的配套,包括硬件、软件、公共等方面;另一方面相互结合涉及到联合办公也就是WeWork的题材。”
  众所周知,现在写字楼等商业地产面临去化压力,这被寄希望于众创空间。但在陈伟看来,众创空间并不能根本上解决这一问题。它只是一个题材,只不过现在被热炒,无论做商业地产、写字楼还是众创空间,核心的东西还是运营。众创空间和写字楼的结合,在硬件配套方面,根据创业团队需求,基本上有一个办公区、一个路演区、大家的分享区即可,但关键的关键是软件。如果做孵化器,不是靠租金盈利的,就要投资人能否认可、怎么给投资人回报。
  关于公寓和写字楼未来的生命力,陈伟认为,还是要做服务、做运营、做细分,做好运营了就会有机会。只要将产品做好服务,抓住定位人群,按照客户要求做好产品,以及相关沟通,就有机会。如果再像前几年那样开始卖写字楼,是有些困难了。
  众创空间未来发展要找准定位 洗牌或将出现 
  在沙龙现场,陈伟强调,中国的众创空间行业还处于一个起步阶段,未来肯定会出现洗牌。但项目还是能做的,但是怎么做,在哪儿做,做到什么程度,定位是什么样的,专业度是什么样的,盈利模式是什么样的,发展路径是什么样的,可能需要大家来思考和探讨。
  “但发展过程中需要克服浮躁。”谈到美国硅谷一行考察,陈伟深有感触:美国的众创空间的产业非常成熟,也非常务实,而它的估值、整个运作体系都非常规范,形成了完整一套体系。像YC(Y-Combinator)是一种培训营模式,每年搞一次集中训练营,从上千上万报名团队当中,筛选出200个创业项目集中培训。培训当中会有风投、辅导。效率非常高,他们选择项目时,路演就是5分钟时间,5分钟将项目说清楚,会给出通过或者不通过意见。训练营过程中会随时跟踪你的情况,给你提醒、警告和鼓励,然后就开始跟进。
  众创空间在中国未来一定是有很大发展,有利于中国产业升级改造。但需要一步步扎扎实实的来做。未来的发展,在科技性、产业性、服务性等方面要加强。进入这个行业,要结合当地产业优势和产业发展规划,以及高效资源、突出优势来做,而不是盲目的。再有要定位清楚,到底是做联合办公,还是以孵化为主导楚。目前来看联合办公在中国来说,北上广地区可能有更多的市场,二三线城市租金成本不是特别高,空置率又高,大面积做WeWork形式的话,会受到一定的限制。
  一个商业地产人的领悟:转型众创空间要静下心来
  作为一个商业地产人,在深入介入众创空间项目后,陈伟有了越来越多的领悟。之所以选择在杭州、上海做众创空间,一方面是当地人合伙人、创业团队对行业的了解,另一方面在与当地氛围比较好。
   “目前中国对众创空间这个行业的介入相对比较短,处于一个摸索和起步阶段,大家都需要静下心来去转型,尤其是房地产行业的从业者,要转变思路和理念。众创空间和公寓、写字楼是两类产品,不是一个概念,是战略意图的问题。”陈伟说了自己的感受,在现在这个浮躁的社会,他也会有对自己职业生涯恐慌、有危机意识。但随着在杭州接触到不同的人群,信心突然有回到了他的身上。
   其实很多实体产业不是说没有发展的空间,在每个行业里把它研究透、研究精、研究专,都不要怕。本身地产人就有资本汇集的优势,还有物业的优势。需要注意的就是对这个产品战略转型的思考,有没有从理念上按照这个行业的发展做一个定位。还有就是整合资源的问题,也是需要我们考虑的。